Deweloper nie zawsze rozpoczyna przedsięwzięcie od zakupu pustej działki. Na rynku pojawiają się również projekty z gotową koncepcją, decyzją o warunkach zabudowy, pozwoleniem na budowę, zawartymi umowami z projektantami, a czasem nawet rozpoczętymi robotami i sprzedażą mieszkań. Taka inwestycja może pozwolić zaoszczędzić wiele miesięcy przygotowań, ale jej analiza wygląda zupełnie inaczej niż zwykłe badanie gruntu.
Nabywca powinien bowiem ustalić nie tylko, co dokładnie kupuje, lecz również które prawa, decyzje i umowy będzie mógł rzeczywiście wykorzystać po transakcji. Sam fakt, że sprzedający posiada komplet dokumentów inwestycyjnych, nie oznacza jeszcze, że wszystkie automatycznie przejdą na kolejny podmiot.
Zakup działki nie oznacza automatycznego przejęcia pozwolenia na budowę
To jedna z podstawowych kwestii przy przejmowaniu gotowego projektu. Pozwolenie na budowę jest decyzją wydaną na rzecz określonego inwestora. Prawo budowlane przewiduje możliwość przeniesienia tej decyzji na nowego inwestora, który przejmuje określone w niej warunki oraz posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W określonych przypadkach przepisy nie wymagają zgody dotychczasowego inwestora – m.in. gdy po wydaniu pozwolenia własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego przeszły na nowego inwestora. Nadal jednak konieczne jest przeprowadzenie właściwej procedury administracyjnej.
Warto też sprawdzić, czy pozwolenie nadal może być wykorzystywane. Prawo budowlane przewiduje wygaśnięcie decyzji m.in. wtedy, gdy budowy nie rozpoczęto przed upływem 3 lat od dnia, w którym pozwolenie stało się ostateczne, albo gdy budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.
Projekt inwestycyjny to zestaw wielu różnych praw i dokumentów
Przed podpisaniem umowy dobrze przygotować listę wszystkich elementów, na których opiera się przedsięwzięcie. Dopiero później można ustalić, w jaki sposób każdy z nich przejdzie na nowego inwestora.
| Element projektu | Co należy sprawdzić? | Dlaczego jest to istotne? |
|---|---|---|
| Nieruchomość | Własność, hipoteki, służebności i roszczenia | Stanowi podstawę całego przedsięwzięcia |
| Pozwolenie na budowę | Ostateczność, ważność oraz możliwość przeniesienia | Zakup gruntu sam w sobie nie zastępuje procedury przeniesienia decyzji |
| Decyzje środowiskowe | Zakres, warunki oraz możliwość przeniesienia | Mogą być niezbędne do realizacji konkretnego przedsięwzięcia |
| Dokumentacja projektowa | Prawa do korzystania z projektu i jego modyfikowania | Posiadanie kopii projektu nie zawsze oznacza pełnię praw do jego wykorzystania |
| Umowy wykonawcze | Możliwość cesji, rozwiązania oraz istniejące zobowiązania | Mogą wpływać na koszt i termin kontynuowania budowy |
| Umowy z nabywcami | Etap sprzedaży, przyjęte wpłaty i zobowiązania wobec klientów | Projekt może być już związany umowami i terminami |
Decyzja środowiskowa również może wymagać odrębnego przeniesienia
Przy większych przedsięwzięciach znaczenie może mieć decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach. Przepisy przewidują możliwość jej przeniesienia na inny podmiot, jeśli dotychczasowy adresat wyrazi zgodę, a nowy podmiot przyjmie warunki zawarte w decyzji.
Pokazuje to szerszy problem: określenie „sprzedaż projektu deweloperskiego” może w praktyce oznaczać konieczność skoordynowania kilku różnych czynności. Nabycie własności gruntu, przeniesienie decyzji administracyjnych i przejęcie umów cywilnoprawnych nie są tym samym procesem.
Dlatego obsługa prawna inwestycji deweloperskich może obejmować nie tylko analizę nieruchomości, ale również stworzenie całej mapy decyzji, umów i praw, które muszą zostać zachowane albo przeniesione, aby projekt można było rzeczywiście kontynuować po transakcji.
Przejęcie spółki i zakup samego projektu to dwa różne scenariusze
Istotne znaczenie ma również konstrukcja transakcji. Inwestor może kupić nieruchomość i określone składniki projektu od dotychczasowego właściciela, ale może też przejąć udziały w spółce celowej, która jest właścicielem gruntu i prowadzi inwestycję.
W drugim wariancie właścicielem nieruchomości i stroną istniejących umów nadal pozostaje ta sama spółka. Zmienia się natomiast jej właściciel. Oznacza to, że zakres badania powinien objąć nie tylko projekt, lecz również samą spółkę – jej zobowiązania, finansowanie, spory, umowy, rozliczenia i potencjalne ryzyka powstałe jeszcze przed transakcją.
To szczególnie ważne dlatego, że zakup udziałów może oznaczać ekonomiczne przejęcie także takich zobowiązań spółki, które nie wynikają bezpośrednio z dokumentacji konkretnego budynku.
A co, jeśli rozpoczęła się już sprzedaż mieszkań?
Projekt staje się jeszcze bardziej złożony, gdy poprzedni deweloper zawarł już umowy z nabywcami albo przyjmował od nich wpłaty. Wtedy należy sprawdzić m.in. mieszkaniowy rachunek powierniczy, prospekt informacyjny, harmonogram przedsięwzięcia, umowy deweloperskie oraz status wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego aż do przeniesienia praw wynikających z ostatniej objętej nim umowy. Oznacza to, że funkcjonującego projektu sprzedażowego nie można analizować wyłącznie jak nieruchomości z rozpoczętą budową.
Przed zakupem warto stworzyć „mapę projektu”
Przy przejmowaniu rozpoczętej inwestycji pomocne jest podzielenie dokumentacji na kilka grup:
- prawa do gruntu i księgi wieczyste,
- decyzje administracyjne i ich aktualny status,
- projekty oraz prawa do dokumentacji technicznej,
- umowy z wykonawcami, projektantami i gestorami sieci,
- finansowanie inwestycji i ustanowione zabezpieczenia,
- umowy zawarte z nabywcami oraz rozliczenia ich wpłat.
Następnie przy każdym dokumencie można odpowiedzieć na trzy pytania: czy jest nadal ważny, kto jest jego stroną oraz co trzeba zrobić, aby nowy inwestor mógł z niego korzystać?
Czas zaoszczędzony na początku może zamienić się w opóźnienie
Zakup projektu z uzyskanymi już decyzjami może znacząco skrócić przygotowanie inwestycji. Korzyść istnieje jednak tylko wtedy, gdy dokumenty rzeczywiście pozwalają płynnie kontynuować przedsięwzięcie.
Dlatego przed wyceną gotowego projektu warto sprawdzić nie tylko wartość gruntu oraz wykonanych prac. Równie ważna jest jakość jego „warstwy prawnej”. Pozwolenie, którego nie można już wykorzystać, nieuregulowane prawa do projektu albo problem z przejęciem kluczowej umowy mogą sprawić, że inwestycja reklamowana jako gotowa do kontynuacji w praktyce będzie wymagała ponownego przejścia części procedur.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
